BDI nº 6 – ano: 2013 – Comentários & Doutrina – Mario Cerveira Filho

O artigo 8º da Lei do Inquilinato cuida dos efeitos que a alienação do imóvel locado pode produzir em relação ao contrato de locação, tanto comercial, como residencial, ajustado entre o alienante e o locatário.

No caso de locações comerciais, esse assunto é de suma importância e merece atenção redobrada, pois interfere diretamente no patrimônio do lojista, ou seja, no seu ponto comercial e no seu fundo de comércio.

O termo “alienação”, de acordo com o meu entendimento e outras doutrinas a respeito do tema, não deve ser considerado, apenas, como venda, mas deve ser compreendido como: cessão, doação, permuta, arrematação em hasta pública, instituição de usufruto etc. Logo, quando a lei fala em alienação do imóvel, no contexto da vigência do contrato de locação, ela na verdade se refere a qualquer modalidade de transferência da posse indireta do locador (uma vez que a posse direta, naturalmente, é detida pelo locatário).

O adquirente do imóvel locado ao lojista poderá denunciar a locação por prazo determinado, obtendo o despejo do inquilino. Isto poderá ocorrer desde que (I) a denúncia seja feita em até 90 dias a contar do registro da venda, ou do compromisso irretratável de venda e compra do imóvel, junto ao cartório de registro de imóveis; e (II) desde que não exista, no contrato de locação, cláusula de vigência, com o registro do acordo junto à matrícula do imóvel.

É importante frisar que a denúncia não será reconhecida, porém, se na escritura de alienação, o adquirente obrigou-se a respeitar os termos do contrato de locação, mesmo se aquele instrumento não contiver cláusula de vigência.

Admite-se, também, a denúncia pelo promissário comprador ou promissário cessionário, não se exigindo, consequentemente, que a transferência já tenha sido realizada em definitivo. Neste caso, é indispensável que a promessa de venda ou cessão seja irrevogável e devidamente registrada, com o direito à imissão na posse, para que seja caracterizada a existência do direito real de aquisição.

Tendo em vista a complexidade do tema, hão de ser feitas algumas considerações.

BDI – Boletim do Direito Imobiliário, Mario Cerveira Filho

Fonte: Diário das Leis

Data: 27/03/2013