Advertências e multas em condomínios: como funcionam e o que diz a lei

Viver em condomínio traz inúmeras vantagens: segurança, compartilhamento de custos, convivência comunitária e infraestrutura completa. No entanto, para que essa convivência funcione bem, é fundamental respeitar regras. E quando elas são desrespeitadas, entram em cena os mecanismos disciplinares previstos na Lei do Condomínio — especialmente as advertências e multas.

Mas afinal, como funciona esse processo? Quem pode aplicar uma advertência? Quando a multa é válida? Neste post, vamos esclarecer essas dúvidas com base na Lei nº 4.591/64 e no Código Civil (Lei nº 10.406/2002), além de práticas adotadas na gestão condominial moderna.

📋 O que são advertências e multas em condomínio?

As advertências e multas são medidas disciplinares aplicadas aos condôminos que desrespeitam as normas da convenção, do regimento interno ou do bom senso na convivência em comum.

• Advertência: é uma notificação formal (geralmente por escrito) para alertar sobre a infração. Tem caráter educativo.

• Multa: é uma penalidade financeira, geralmente aplicada quando há reincidência ou infrações mais graves.

⚖️ O que diz a legislação?

O art. 1.336 do Código Civil prevê que o condômino deve:

• Contribuir para as despesas do condomínio;

• Não realizar obras sem autorização;

• Usar sua unidade sem prejudicar a segurança, sossego e saúde dos demais.

Se o morador violar essas regras, poderá ser advertido e, em casos reincidentes ou graves, multado em até 5 vezes o valor da cota condominial, conforme art. 1.337 do Código Civil.

🧾 Quando aplicar advertência?

A advertência geralmente é o primeiro passo. Ela é aplicada em casos de:

• Barulho fora do horário permitido;

• Uso indevido de áreas comuns;

• Falta de educação com funcionários ou vizinhos;

• Pequenas infrações previstas no regimento interno.

Ela deve ser registrada por escrito, preferencialmente com protocolo ou confirmação de recebimento.

💰 E quando aplicar a multa?

A multa deve ser aplicada:

• Quando houver reincidência da infração já advertida;

• Em casos mais graves, como agressões verbais, depredação, uso irregular do imóvel, entre outros;

• Quando há prejuízo à coletividade.

A aplicação da multa deve seguir o previsto na convenção ou regimento interno. Em geral, exige-se deliberação em assembleia (dependendo da gravidade e do valor da penalidade).

👥 Quem pode aplicar advertências e multas?

• O síndico é o responsável por aplicar as penalidades, conforme determina o Código Civil.

• Em casos mais graves ou que envolvam valores altos, é necessário aprovação em assembleia, com votação pelos condôminos.

🛡️ E se o morador se recusar a pagar a multa?

A multa vira uma dívida condominial, e o valor pode ser cobrado judicialmente, inclusive com negativação do nome e penhora do imóvel em casos extremos. A Justiça costuma reconhecer a validade da penalidade, desde que aplicada corretamente e dentro dos limites legais.

📌 Boas práticas para evitar conflitos

• Regras claras e atualizadas no regimento interno;

• Comunicação formal e respeitosa com os condôminos;

• Registro de ocorrências com testemunhas ou evidências;

• Assembleias participativas e bem documentadas;

• Educação condominial contínua, com avisos e campanhas.

✅ Convivência saudável começa com respeito

Advertências e multas não devem ser usadas como ameaça, mas como instrumentos de equilíbrio coletivo. O foco sempre deve ser a educação, o diálogo e a mediação de conflitos. Um condomínio bem administrado valoriza o imóvel, evita desgastes entre vizinhos e proporciona qualidade de vida para todos.

Se você é síndico, morador ou está buscando um imóvel para morar em condomínio, entender esses mecanismos é essencial para uma boa convivência.

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