Reforma e valorização: por que imóveis antigos são uma oportunidade de investimento imobiliário

Investir em imóveis antigos pode parecer arriscado à primeira vista, mas quando bem planejado, esse tipo de empreendimento apresenta grande potencial de valorização. No mercado secundário, imóveis com mais idade oferecem oportunidades imperdíveis: metragens mais generosas, localização estratégica e custo de aquisição muitas vezes mais atraente. Este post explora como reformar imóveis antigos pode gerar lucro, quais reformas valem mais a pena e quais cuidados ter antes de embarcar nesse tipo de investimento.

Por que investir em imóveis antigos

1. Melhor localização
   Imóveis antigos frequentemente estão em bairros bem estabelecidos, com infraestrutura consolidada, transporte público, comércio e serviços. Isso potencializa a valorização futura.

2. Plantas amplas
   Apartamentos antigos costumam ter plantas maiores e mais cômodos do que muitas unidades novas, o que pode ser um diferencial para compradores que buscam conforto e espaço.

3. Preço de entrada mais baixo + espaço para valorizar
   Ao comprar mais barato e reformar, o investidor pode capturar uma valorização significativa, transformando um imóvel “ultrapassado” em algo moderno, funcional e desejável.

Quais reformas valem mais a pena

De acordo com o artigo do Portas, algumas intervenções são mais valorizadas pelos compradores:

• Cozinha e banheiros: são ambientes-chave — trocar revestimentos, bancadas, acabamentos neutros etc.

• Infraestrutura elétrica e hidráulica: fundamentais para oferecer segurança e evitar problemas futuros.

• Iluminação e integração de ambientes: derrubar paredes (quando possível) para integrar espaços, usar luz para dar sensação de amplitude.

• Detalhes estéticos (“botox imobiliário”): pintura, portas, janelas, armários — pequenas melhorias que mudam bastante a percepção do imóvel.

Além disso, reformas estratégicas podem elevar o valor de um imóvel em 20% a 40%, dependendo do tipo das melhorias e da qualidade dos acabamentos. 
E, de forma mais específica, a APeMEC estima que a prática de “house flipping” (comprar, reformar e revender) pode gerar retorno de 20% a 30% em cerca de 12 meses.

Planejamento financeiro da reforma

• É recomendado que o custo da reforma fique entre 15% a 20% do valor do imóvel, para garantir um retorno atraente sem estourar o orçamento.

• Se for necessário financiamento, é importante calcular fluxo de caixa: parcelas do financiamento, custo da reforma, materiais, mão de obra.

• Profissionais (engenheiros, arquitetos) são aliados importantes para garantir que a reforma seja eficaz e segura.

Avaliação de riscos e desafios

Antes de comprar um imóvel antigo para reformar, alguns pontos merecem atenção:

1. Avaliação estrutural: nem tudo o que está visível revela o real estado do imóvel. Problemas estruturais ocultos (rachaduras, infiltrações, elétrica antiga) podem elevar bastante os custos.

2. Documentação: verificar escritura, dívidas, regularidade construtiva.

3. Gosto pessoal vs. apelo de mercado: evitar personalizações muito específicas que podem reduzir o interesse de compradores futuros.

4. Tempo para reformar: obras longas podem gerar custos de manutenção (condomínio, IPTU) sem renda, impactando a rentabilidade.

Contexto macro: por que esse investimento faz sentido agora

• A valorização imobiliária no Brasil está em alta: segundo levantamento recente, os preços residenciais apresentaram crescimento de 7,73% no último ano, a maior variação em 21 anos.

• A rentabilidade total (valorização + aluguel) também cresceu: em 2024, a rentabilidade média dos imóveis residenciais chegou a 19,1% ao ano, segundo Quinto Andar + FGV.

• Existe um crescente interesse por imóveis antigos no mercado secundário: imobiliárias especializadas já estão valorizando esse segmento nas redes sociais.

Conclusão e recomendações para investidores

• Avalie bem: não basta ver um imóvel antigo barato — é preciso entender a estrutura, os custos de reforma e se o projeto de renovação justifica o investimento.

• Planeje financeiramente: calcule financiamento, reforma, tempo de obra e possíveis riscos.

• Foque no que agrega valor: priorize reformas que têm alto retorno (cozinha, banheiros, infraestrutura).

• Conte com profissionais: arquitetos, engenheiros e corretores experientes ajudam a evitar surpresas e a maximizar o potencial de valorização.

• Tenha visão de médio prazo: o mercado imobiliário traz oportunidades reais hoje, e imóveis bem reformados podem gerar lucro tanto por revenda quanto por aluguel.