O mercado imobiliário brasileiro chega a 2027 diante de uma combinação que merece atenção: um novo modelo de financiamento imobiliário, mais diversificado em fontes de recursos, e um cenário de juros ainda elevados.
A mudança busca reduzir a dependência histórica da caderneta de poupança e ampliar as alternativas de funding para o crédito habitacional. A expectativa oficial é que o novo modelo possa viabilizar R$ 111 bilhões em crédito imobiliário no primeiro ano de implementação integral, em 2027. O problema é que o custo do dinheiro continua sendo um fator determinante para o consumidor e para os bancos.
Novo modelo busca reduzir dependência da poupança
Durante décadas, a caderneta de poupança teve papel central no financiamento imobiliário brasileiro. Porém, a redução da captação da poupança e o aumento do custo de financiamento levaram o setor a buscar novas alternativas.
O modelo anunciado pelo governo em 2025 prevê uma transição para uma estrutura com maior participação de recursos de mercado, incluindo instrumentos como as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), enquanto a poupança continua tendo papel importante durante a transição.
Uma das principais mudanças foi a redução gradual do compulsório da poupança. Segundo a Abecip, o percentual, que era de 20% no modelo anterior, passou para 15% em 2025 e deverá continuar sendo reduzido até chegar a zero ao longo de uma década.
A lógica é ampliar a capacidade dos bancos de movimentar recursos e, consequentemente, aumentar a oferta de crédito imobiliário.
A expectativa para 2027 é positiva — mas existe uma condição
A estimativa oficial citada pelo Portas aponta que o novo modelo poderá viabilizar R$ 111 bilhões adicionais em crédito imobiliário em 2027, quando estiver plenamente implementado. Esse valor representaria cerca de R$ 52,4 bilhões a mais em relação ao modelo atual.
O desafio está no preço desse dinheiro.
Mesmo com novas fontes de recursos, o financiamento imobiliário continua diretamente relacionado às condições do mercado financeiro e às taxas de juros de longo prazo.
Em outras palavras: ter mais dinheiro disponível para financiar imóveis não significa necessariamente que esse dinheiro chegará ao consumidor a um custo baixo.
Juros de 14% colocam limite no crescimento
O cenário atual ajuda a explicar a preocupação do setor.
Com os juros ainda elevados, os bancos enfrentam um custo maior para captar recursos no mercado. Isso pode limitar a capacidade de oferecer financiamentos com taxas mais competitivas.
O Bradesco, por exemplo, projeta crescimento de 15% a 20% nas novas contratações em 2026, mas considera prematuro estabelecer uma previsão para 2027 diante das incertezas relacionadas aos juros de longo prazo.
A própria Abecip destaca que a redução dos juros de mercado será importante para que a transição para novas fontes de funding consiga gerar financiamentos com taxas mais baixas.
Mesmo com juros altos, crédito imobiliário cresce em 2026
Apesar das preocupações, os números de 2026 mostram que o mercado imobiliário continua apresentando demanda.
No primeiro semestre, as concessões de financiamento imobiliário com recursos do SBPE chegaram a R$ 93,7 bilhões, alta de 29% em relação ao mesmo período de 2025.
Considerando SBPE, FGTS e outras fontes, o volume total de financiamento imobiliário alcançou R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre, crescimento de 23% na comparação anual. Ao todo, foram financiados cerca de 850 mil imóveis.
O resultado mostra que os juros elevados não eliminaram a demanda por imóveis.
Eles, porém, podem alterar quem consegue comprar, quanto consegue financiar e qual imóvel consegue adquirir.
Caixa mantém expectativa de crescimento
A Caixa Econômica Federal também trabalha com um cenário positivo para 2026.
O banco projeta crescimento de aproximadamente 10% no volume de financiamentos habitacionais, chegando a cerca de R$ 250 bilhões.
Para 2027, a expectativa é manter um nível semelhante de operações, embora o custo do dinheiro possa limitar o alcance do novo modelo. A demanda, por outro lado, tende a permanecer sustentada pelo crescimento do número de domicílios.
O orçamento da Caixa para o SBPE deve chegar a aproximadamente R$ 80 bilhões em 2026, com outros R$ 20 bilhões do Fundo Social destinados ao atendimento da classe média.
O que muda para quem pretende comprar um imóvel?
Para o comprador, a principal questão não é apenas saber se haverá mais crédito disponível.
É preciso acompanhar a taxa de juros, o prazo, o valor da entrada e o comprometimento da renda.
Um financiamento com taxa mais elevada pode aumentar significativamente o custo total da aquisição, mesmo quando o preço do imóvel permanece estável.
Por isso, em um cenário como o atual, comparar diferentes instituições financeiras e modalidades de financiamento pode fazer uma diferença importante.
Também é necessário considerar que uma eventual queda dos juros pode melhorar as condições de financiamento no futuro, mas esperar por uma redução também envolve riscos: preços dos imóveis, renda, oferta e condições de crédito podem mudar nesse intervalo.
Demanda por imóveis continua elevada
Outro dado importante mostra que existe um mercado consumidor potencial bastante relevante.
Pesquisa da CBIC em parceria com a Brain apontou que 49% dos brasileiros demonstravam intenção de comprar um imóvel no primeiro trimestre de 2026.
O índice permanece próximo dos 50% registrados nos trimestres anteriores e está entre os maiores níveis da série histórica.
Isso ajuda a explicar por que o mercado continua apresentando crescimento mesmo em um ambiente de juros elevados.
Existe demanda. O desafio é transformar essa intenção em capacidade efetiva de compra.
E o mercado imobiliário de Porto Alegre?
Para Porto Alegre, o cenário nacional é especialmente relevante porque o financiamento influencia diretamente a capacidade de compra das famílias e, consequentemente, a velocidade de vendas dos imóveis.
Além disso, o mercado local apresenta diferentes perfis de consumidores: desde compradores que dependem de financiamento para adquirir o primeiro imóvel até investidores e compradores de maior renda que utilizam menor proporção de crédito.
Por isso, os efeitos dos juros podem variar bastante conforme o segmento.
Em imóveis de maior valor, por exemplo, o custo do financiamento pode ter um impacto mais significativo na decisão de compra. Já segmentos com maior participação de recursos do FGTS e programas habitacionais podem apresentar dinâmica diferente.
2027 pode ser um ano de transição
O novo modelo de crédito imobiliário representa uma mudança estrutural importante para o setor.
A ideia é criar um sistema menos dependente da poupança e com maior diversidade de fontes de recursos. A expectativa é positiva, mas sua capacidade de ampliar efetivamente o acesso ao financiamento dependerá das condições econômicas.
O ponto central é que não basta aumentar a oferta de crédito: é necessário que o custo desse crédito seja compatível com a capacidade de pagamento das famílias.
Se os juros permanecerem elevados, parte do potencial de expansão pode ser limitada. Se houver uma melhora no cenário de juros, o novo modelo poderá ganhar força e ampliar a oferta de financiamento.
O que acompanhar daqui para frente?
Para quem acompanha o mercado imobiliário, alguns indicadores serão especialmente importantes nos próximos meses:
- Selic e juros de longo prazo;
- custo de captação dos bancos;
- evolução da poupança e das LCIs;
- volume de financiamentos do SBPE;
- utilização dos recursos do FGTS;
- taxas efetivamente oferecidas pelos bancos;
- valor médio das entradas;
- nível de demanda por imóveis.
Esses fatores ajudarão a determinar se 2027 será apenas o primeiro ano do novo modelo ou também o início de um ciclo mais favorável para o crédito imobiliário.
Em resumo
O mercado imobiliário entra em 2027 com uma nova estrutura de financiamento e uma demanda ainda resistente, mas também com o desafio dos juros elevados.
Os números de 2026 mostram que o crédito continua crescendo: no primeiro semestre, o financiamento total avançou 23% e o SBPE cresceu 29%.
A questão agora é saber até onde esse crescimento pode chegar.
O novo modelo pode ampliar as fontes de recursos. Mas o nível dos juros continuará sendo decisivo para transformar crédito disponível em imóveis efetivamente financiados.
Este conteúdo tem caráter informativo e não constitui recomendação financeira. As condições de financiamento variam conforme instituição, perfil do comprador, modalidade e momento da contratação.
Fontes: Portas, ABECIP, Banco Central do Brasil e CBIC/Brain.
