A Reforma Tributária do consumo começa a trazer uma nova preocupação para síndicos, administradoras e condôminos: a forma como o condomínio obtém suas receitas pode determinar se haverá ou não incidência do IBS e da CBS.
A mudança está prevista na Lei Complementar nº 214/2025, posteriormente alterada pela LC nº 227/2026, que regulamenta parte da reforma tributária e institui o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
O ponto central é uma regra que pode ser resumida em um número: 80%.
Condomínio não é automaticamente contribuinte
A legislação estabelece que o condomínio edilício, em regra, não é contribuinte do IBS e da CBS.
Isso ocorre porque a cota condominial normalmente representa um rateio entre os proprietários para custear despesas comuns — como funcionários, manutenção, energia, limpeza e conservação — e não uma receita proveniente da exploração de uma atividade econômica.
Portanto, a reforma tributária não significa que todo condomínio passará a pagar IBS e CBS sobre as taxas condominiais.
A situação muda quando o condomínio possui receitas provenientes de terceiros.
A regra dos 80%
A LC 214/2025 estabelece que, caso o condomínio não opte pelo regime regular e as taxas e demais valores cobrados dos condôminos representem menos de 80% da receita total, ele fica sujeito ao IBS e à CBS sobre determinadas operações realizadas com bens e serviços.
Na prática, é possível imaginar dois cenários.
Condomínio predominantemente financiado pelas cotas
Imagine um condomínio cuja receita anual seja composta por:
- 90% de cotas condominiais;
- 10% de receitas provenientes de terceiros.
Nesse caso, as receitas dos condôminos representam mais de 80% do total. A regra específica não coloca o condomínio no regime de tributação do IBS e da CBS apenas por possuir essas receitas externas.
Condomínio com receitas externas mais relevantes
Agora imagine outro condomínio com:
- 75% de cotas condominiais;
- 25% de receitas provenientes de terceiros.
Como as receitas dos condôminos representam menos de 80% do total, o condomínio entra em uma situação diferente e passa a ter incidência do IBS e da CBS sobre as operações tributáveis realizadas com terceiros, conforme as regras da legislação.
É justamente essa mudança de enquadramento que merece atenção.
E as antenas instaladas nos prédios?
Uma das situações que pode ganhar importância é a cessão ou locação de espaço para instalação de antenas de telecomunicações.
Também podem existir contratos relacionados a:
- instalação de publicidade em fachadas;
- painéis e outdoors;
- utilização de espaços comuns;
- locação de salão de festas para não condôminos;
- estacionamento explorado comercialmente;
- outras formas de cessão onerosa de espaços.
A legislação tributária considera operações como locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis dentro do regime específico aplicável aos bens imóveis. A própria LC 214 também inclui cessão de uso ou de espaço entre operações tratadas de forma semelhante à locação.
Isso significa que uma receita de antena ou publicidade não deve ser analisada isoladamente. O impacto depende também da composição total das receitas do condomínio.
Quanto será o imposto?
Aqui é importante ter cautela.
A LC 214 estabelece redução de 70% nas alíquotas do IBS e da CBS para operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis.
Porém, não é adequado transformar isso em uma alíquota definitiva para todos os condomínios.
A carga efetiva dependerá das alíquotas de referência estabelecidas para o IBS e a CBS e do enquadramento concreto da operação.
Por isso, estimativas como uma carga de aproximadamente 8,4%, que aparecem em análises sobre o tema, devem ser tratadas como simulações, e não como uma alíquota universal que todo condomínio pagará.
E se o condomínio optar pelo regime regular?
Existe ainda outra possibilidade prevista na legislação.
O condomínio edilício pode optar pelo regime regular do IBS e da CBS. Porém, essa decisão tem uma consequência importante: os tributos passam a incidir sobre todas as taxas e demais valores cobrados pelo condomínio de seus condôminos e de terceiros, conforme previsto na legislação.
Por isso, essa opção não deve ser tomada simplesmente porque o condomínio possui alguma receita de terceiros.
É necessário avaliar a estrutura financeira, as despesas, os créditos tributários possíveis e o impacto efetivo sobre o caixa do condomínio.
O que muda para síndicos e administradoras?
A principal mudança talvez não esteja apenas no imposto, mas na necessidade de acompanhar melhor a composição das receitas do condomínio.
Até então, contratos de antenas, publicidade ou utilização de áreas comuns poderiam ser vistos principalmente como uma forma de gerar receita adicional e reduzir o valor das cotas.
Com a nova legislação, esses contratos podem ter também consequências tributárias.
Por isso, passa a ser importante acompanhar:
1. Quanto o condomínio arrecada com as cotas?
Esse valor será fundamental para verificar a relação com o limite de 80%.
2. Quanto vem de terceiros?
Antenas, publicidade, locações e outras receitas precisam ser identificadas e classificadas corretamente.
3. Quais contratos estão vigentes?
Contratos antigos também podem precisar ser analisados sob a nova realidade tributária.
4. Como essas receitas são contabilizadas?
A correta separação das receitas será importante para a gestão e para o cumprimento das obrigações fiscais.
5. O condomínio precisa emitir documentos fiscais?
A implementação da reforma traz novas obrigações acessórias e, em determinadas situações, documentos fiscais deverão contemplar informações relativas ao IBS e à CBS. Em 2026, o sistema está em fase de adaptação, com alíquotas-teste e mudanças graduais.
A reforma começa agora?
A implementação do novo sistema é gradual.
2026 é um ano de teste e adaptação, com IBS e CBS sendo introduzidos de forma experimental. A Receita Federal informa que a transição ocorrerá ao longo dos próximos anos, até a substituição completa dos tributos atuais pelo novo modelo.
Para os condomínios, isso significa que não é necessário interpretar a reforma como uma mudança imediata e generalizada na cobrança das cotas condominiais.
O mais importante neste momento é entender o enquadramento e preparar a gestão.
O que os condomínios devem fazer?
A recomendação é que síndicos e administradoras não esperem a implementação completa da reforma para analisar a situação.
Um bom primeiro passo é fazer um mapa das receitas do condomínio, separando:
- cotas ordinárias;
- cotas extraordinárias;
- aluguel ou cessão de espaços;
- contratos de antenas;
- publicidade;
- utilização de áreas comuns por terceiros;
- estacionamento;
- outras receitas.
A partir daí, é possível verificar qual é a participação das receitas dos condôminos no total e avaliar se o condomínio pode ser afetado pela regra dos 80%.
Também é recomendável buscar orientação de contador e profissional especializado em direito tributário, principalmente antes de alterar contratos ou optar pelo regime regular.
O que isso significa para o mercado imobiliário?
A mudança merece atenção não apenas de quem administra condomínios, mas também de proprietários e investidores imobiliários.
Edifícios que possuem áreas com potencial de geração de receita — como fachadas, coberturas, espaços comerciais, estacionamentos e áreas comuns — podem ter uma nova variável para considerar: a receita adicional pode trazer efeitos tributários.
Isso reforça uma tendência cada vez mais importante na gestão imobiliária: o imóvel não deve ser analisado apenas pelo seu valor de compra ou aluguel, mas também pela estrutura de custos, receitas e obrigações associadas à sua operação.
A Reforma Tributária acrescenta mais uma camada a essa análise.
Importante: este conteúdo tem caráter informativo e não substitui orientação contábil ou jurídica. A aplicação das regras pode variar conforme a estrutura, as receitas e os contratos de cada condomínio.
Fontes: Lei Complementar nº 214/2025, atualizada pela LC nº 227/2026; Receita Federal; Comitê Gestor do IBS; análise publicada sobre os impactos da reforma tributária nos condomínios.
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