Comprar imóvel na planta é seguro? Entenda o que mudou desde a falência da Encol

Durante muitos anos, comprar um imóvel na planta despertava uma dúvida recorrente: “E se a construtora quebrar?”

Essa preocupação ganhou força no fim da década de 1990, quando a falência da Encol, então uma das maiores construtoras do país, deixou milhares de famílias sem o imóvel que haviam comprado e sem perspectiva de recuperar o dinheiro investido.

Mesmo após mais de duas décadas, esse episódio ainda faz parte da memória de muitos brasileiros. Recentemente, notícias envolvendo dificuldades financeiras de algumas incorporadoras voltaram a levantar esse debate.

Mas existe uma diferença fundamental entre o mercado imobiliário daquela época e o atual: hoje o comprador conta com uma série de mecanismos legais que oferecem muito mais segurança para quem adquire um imóvel na planta.

O que aconteceu com a Encol?

Fundada em 1961, a Encol chegou a ser a maior construtora do Brasil, atuando em dezenas de cidades e acumulando milhares de empreendimentos.

Seu modelo de negócios consistia em utilizar os recursos das vendas de novos lançamentos para financiar obras anteriores. Enquanto as vendas cresciam, o sistema funcionava. Quando o mercado desacelerou, a empresa perdeu capacidade financeira e entrou em colapso.

A falência, decretada em 1999, deixou aproximadamente 42 mil compradores sem receber seus imóveis e centenas de obras paralisadas em todo o país. O episódio evidenciou uma fragilidade importante da legislação da época: não existia uma separação entre o patrimônio da empresa e os recursos destinados a cada empreendimento.

O que mudou depois disso?

A principal resposta veio em 2004, com a criação da Lei nº 10.931, que introduziu o chamado Patrimônio de Afetação.

Na prática, esse mecanismo mudou completamente a forma como muitos empreendimentos são estruturados.

Antes, todo o dinheiro recebido pela incorporadora fazia parte do patrimônio geral da empresa.

Hoje, quando um empreendimento é registrado sob o regime de patrimônio de afetação, os recursos financeiros daquela obra ficam separados do restante da empresa e só podem ser utilizados para a construção daquele empreendimento específico.

O que é o Patrimônio de Afetação?

Imagine que cada empreendimento passa a ter um “cofre próprio”.

Todo o dinheiro recebido com a venda das unidades, assim como o terreno e os direitos ligados à incorporação, ficam juridicamente separados do patrimônio da incorporadora.

Isso significa que:

• os recursos da obra não podem ser utilizados para financiar outros empreendimentos;
• credores da empresa não podem utilizar esse patrimônio para quitar outras dívidas;
• caso a incorporadora enfrente dificuldades financeiras, existe uma proteção muito maior para que a obra seja concluída.

Essa segregação patrimonial trouxe muito mais transparência e segurança ao mercado imobiliário brasileiro.

O patrimônio de afetação elimina todos os riscos?

Nenhum investimento é totalmente livre de riscos.

No entanto, o patrimônio de afetação reduz significativamente um dos maiores receios de quem compra um imóvel na planta: o risco de que o dinheiro pago seja utilizado em outras finalidades.

Caso a incorporadora enfrente problemas financeiros, a legislação prevê mecanismos para que os próprios adquirentes, juntamente com instituições financeiras e demais envolvidos, possam buscar a continuidade da obra ou a substituição da empresa responsável. Isso torna o cenário muito diferente daquele vivido no caso Encol.

Como saber se um empreendimento possui patrimônio de afetação?

Esse é um detalhe que todo comprador deve verificar antes de assinar o contrato.

A informação consta no Registro da Incorporação do empreendimento e também pode ser confirmada junto à incorporadora ou ao corretor responsável.

Vale destacar que o patrimônio de afetação não é obrigatório para todos os empreendimentos, embora seja amplamente utilizado pelas incorporadoras justamente por oferecer maior segurança ao comprador e benefícios tributários para a empresa por meio do Regime Especial de Tributação (RET).

Além do patrimônio de afetação, o mercado ficou mais seguro

O patrimônio de afetação foi apenas uma das mudanças que fortaleceram o setor imobiliário nas últimas décadas.

Hoje o mercado conta com:

• regras mais rígidas para o registro das incorporações;
• fiscalização mais estruturada das instituições financeiras;
• maior transparência documental;
• utilização da alienação fiduciária nos financiamentos;
• exigências legais que aumentam a segurança jurídica das operações.

Esses fatores contribuíram para tornar o ambiente muito mais sólido tanto para compradores quanto para investidores.

Vale a pena comprar um imóvel na planta?

Além da proteção jurídica existente atualmente, comprar um imóvel na planta continua oferecendo vantagens importantes.

Entre elas estão:

• preços normalmente mais atrativos em relação aos imóveis prontos;
• possibilidade de valorização durante a construção;
• condições facilitadas de pagamento;
• imóveis novos, com tecnologia atualizada e menor necessidade de manutenção.

Naturalmente, a decisão deve considerar a reputação da incorporadora, o histórico de entregas, a localização do empreendimento e a documentação disponível.

Informação é a melhor garantia para uma compra segura

Os acontecimentos do passado ajudaram a transformar o mercado imobiliário brasileiro. Se há 25 anos o comprador estava muito mais exposto aos riscos financeiros de uma incorporadora, hoje existem mecanismos legais que tornam a aquisição de um imóvel na planta muito mais segura.

Conhecer o patrimônio de afetação, verificar a documentação do empreendimento e contar com a orientação de profissionais qualificados são passos fundamentais para realizar uma compra com tranquilidade e segurança.

Mais do que evitar riscos, informação é o melhor investimento para quem deseja transformar um projeto na planta em um patrimônio para a vida toda.