Você é proprietário e pensa em vender um imóvel que está alugado? Ou é inquilino e ficou sabendo que o imóvel onde mora pode ser vendido? Em ambos os casos, é fundamental entender como funciona o direito de preferência do inquilino, garantido pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
A seguir, explicamos como esse direito funciona, quais são as obrigações do proprietário e os prazos que precisam ser respeitados.
O que é o direito de preferência?
O direito de preferência é a garantia legal de que o inquilino de um imóvel residencial ou comercial tem prioridade na compra, caso o proprietário decida vendê-lo.
Isso significa que o locatário deve ser o primeiro a ser informado oficialmente da intenção de venda, com os mesmos termos e condições que seriam oferecidos a terceiros.
Quais imóveis se enquadram nessa regra?
O direito de preferência se aplica a todos os imóveis urbanos locados, com contrato escrito e registrado, exceto:
Quando o contrato prevê a renúncia expressa do inquilino ao direito de preferência (em cláusula específica);
Em casos de venda por decisão judicial, como leilão ou inventário;
Quando o imóvel for vendido em conjunto com outros, como parte de um terreno ou prédio inteiro.
Como o proprietário deve proceder?
Se o imóvel estiver alugado e o contrato não tiver cláusula de renúncia, o proprietário deverá:
Notificar o inquilino por escrito, preferencialmente via carta registrada com aviso de recebimento (AR), informando:
O preço de venda
A forma de pagamento
As condições do negócio (financiamento, prazo, etc.)
Aguardar o prazo legal de 30 dias para que o inquilino manifeste se aceita ou recusa a proposta.
O que acontece se o inquilino quiser comprar?
Se o inquilino aceitar a proposta dentro do prazo e nas mesmas condições oferecidas a terceiros, o proprietário deve efetuar a venda ao locatário.
Caso contrário, se vender o imóvel para outro comprador, o inquilino pode ajuizar ação para anular a venda e exigir seu direito (desde que o faça dentro do prazo legal de até 6 meses após o registro da venda).
E se o inquilino não quiser comprar?
Se o inquilino recusar ou não responder dentro dos 30 dias, o proprietário fica livre para vender o imóvel a terceiros, desde que nos mesmos termos da proposta original. Se as condições forem alteradas (por exemplo, preço mais baixo), o inquilino deverá ser novamente consultado.
E após a venda? O que acontece com o contrato de locação?
Se o contrato de locação estiver com prazo determinado e registrado na matrícula do imóvel, o novo proprietário é obrigado a respeitá-lo até o fim do prazo.
Se o contrato não estiver registrado, o novo dono poderá pedir a desocupação do imóvel mediante notificação, respeitando o prazo legal de 90 dias após a aquisição.
