Receber um imóvel por herança costuma trazer dúvidas que vão muito além da divisão do patrimônio entre os herdeiros. Uma das perguntas mais comuns é: é possível vender um imóvel herdado antes da conclusão do inventário?
A resposta é sim, em algumas situações. Mudanças recentes nas normas do Conselho Nacional de Justiça (CNJ) tornaram esse processo mais simples para determinados casos, reduzindo a burocracia e permitindo que a venda ocorra sem a necessidade de autorização judicial, desde que alguns requisitos sejam atendidos.
Neste artigo, explicamos como funciona a venda de imóveis de herança, quais cuidados devem ser observados e o que mudou na legislação.
É possível vender um imóvel antes do fim do inventário?
Durante muitos anos, a venda de um imóvel pertencente ao espólio dependia, na maioria das vezes, de autorização judicial quando o inventário ainda não havia sido concluído.
Esse cenário mudou com a Resolução nº 571/2024, que atualizou a Resolução nº 35/2007 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).
A partir dessa alteração, passou a ser possível realizar a venda de um imóvel durante o inventário extrajudicial, sem a necessidade de alvará judicial, desde que todos os herdeiros sejam maiores de idade, capazes e estejam de acordo com a negociação.
Além disso, o inventariante deve estar expressamente autorizado na escritura pública para representar o espólio na venda do imóvel.
O que é o espólio?
Espólio é o conjunto de bens, direitos e obrigações deixados por uma pessoa após seu falecimento.
Enquanto o inventário não é concluído e a partilha não é registrada, os imóveis continuam pertencendo ao espólio e são administrados pelo inventariante.
Isso significa que nenhum herdeiro pode vender sozinho um imóvel herdado antes da conclusão da partilha.
Em quais situações a venda pode acontecer?
Para que a venda seja realizada durante o inventário extrajudicial, alguns requisitos precisam ser atendidos:
- todos os herdeiros devem ser maiores e legalmente capazes;
- deve existir consenso entre todos os envolvidos;
- o inventário precisa ser realizado em cartório;
- o inventariante deve possuir autorização expressa para realizar a venda;
- o procedimento deve respeitar as exigências previstas pelo CNJ.
Caso exista desacordo entre os herdeiros, menores de idade ou pessoas incapazes, o inventário continuará sendo judicial, seguindo as regras tradicionais.
A venda pode ajudar na conclusão do inventário
Uma das principais vantagens da mudança é permitir que o próprio imóvel seja utilizado para viabilizar financeiramente o encerramento do inventário.
Em muitos casos, os recursos obtidos com a venda podem ser utilizados para custear despesas como:
- pagamento do ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação);
- honorários advocatícios;
- custas cartorárias;
- despesas relacionadas ao próprio inventário.
Essa possibilidade reduz a necessidade de que os herdeiros utilizem recursos próprios para concluir todo o procedimento.
Atenção ao ITCMD
Independentemente da venda do imóvel, continua sendo obrigatório o pagamento do ITCMD, imposto estadual incidente sobre a transmissão de bens por herança.
O valor devido varia conforme a legislação de cada estado e deve ser considerado no planejamento da sucessão e da venda do imóvel.
Além disso, outras despesas cartorárias e tributárias podem fazer parte do processo, tornando importante uma avaliação prévia dos custos envolvidos.
E se o imóvel for vendido após o inventário?
Quando o inventário já foi concluído e a partilha registrada na matrícula do imóvel, a venda ocorre normalmente, como qualquer outra negociação imobiliária.
Nesse momento, cada herdeiro passa a ser proprietário da fração que recebeu e poderá participar da venda conjunta do imóvel ou negociar sua parte, conforme a situação jurídica do bem.
O processo tende a ser mais simples, já que a propriedade deixa de pertencer ao espólio e passa a estar formalmente registrada em nome dos herdeiros.
Por que contar com apoio especializado faz diferença?
A venda de um imóvel de herança envolve etapas que vão além da negociação entre comprador e vendedor. Questões relacionadas ao inventário, documentação, registro do imóvel, tributação e consenso entre os herdeiros exigem atenção para que todo o processo ocorra de forma segura.
Com as mudanças promovidas pelo CNJ, algumas operações passaram a ser mais simples e ágeis, especialmente nos inventários extrajudiciais. Ainda assim, cada caso possui particularidades que devem ser analisadas individualmente.
Por isso, antes de colocar um imóvel herdado à venda, vale a pena contar com o apoio de profissionais especializados nas áreas jurídica e imobiliária. Além de evitar problemas durante a negociação, uma boa orientação ajuda a organizar a documentação, definir a estratégia de venda e conduzir todo o processo com mais tranquilidade para os herdeiros.
Assim, é possível transformar um procedimento que muitas vezes parece complexo em uma negociação segura, transparente e eficiente.
