A inadimplência nos contratos de aluguel administrados por imobiliárias atingiu em julho de 2026 o menor nível dos últimos três anos. Ao mesmo tempo, o mercado de locação passa por uma mudança no perfil das garantias utilizadas nos contratos: o tradicional fiador vem perdendo espaço para modalidades como seguro-fiança e outras garantias pagas.
Os dados fazem parte do Índice de Inadimplência Locatícia (IIL), da Superlógica, e foram divulgados em setembro de 2026. Segundo o levantamento, a inadimplência chegou a 3,05% em julho, contra 3,76% no mesmo mês de 2025. O resultado é o menor registrado desde junho de 2023.
Inadimplência no aluguel recua em 2026
O indicador considera contratos de locação administrados por imobiliárias e mede a parcela de aluguéis com atraso de 60 dias ou mais.
Além de ficar abaixo do resultado de julho de 2025, a taxa de 3,05% representa uma redução de 0,15 ponto percentual em relação a junho de 2026, quando o índice estava em 3,20%.
Apesar do resultado positivo, a própria Superlógica ressalta que ainda é necessário acompanhar os próximos meses para verificar se a redução representa uma tendência mais duradoura.
Outro ponto importante é que o índice não contempla contratos de locação realizados diretamente entre proprietário e inquilino. Portanto, os números retratam especificamente o universo de contratos administrados por imobiliárias.
Fiador perde espaço nos contratos de aluguel
Uma das mudanças mais relevantes apontadas pelo levantamento está relacionada às garantias locatícias.
Nos contratos administrados pela Superlógica, a participação dos fiadores caiu de 60% em 2017 para 25% atualmente. No mesmo período, as chamadas garantias pagas passaram de 4% para 37%. Entre elas estão modalidades como o seguro-fiança e a fiança onerosa.
A mudança mostra uma transformação na forma como proprietários e imobiliárias buscam reduzir os riscos associados à locação.
Na prática, em vez de depender da indicação de uma terceira pessoa que aceite assumir responsabilidades pelo contrato, o processo pode utilizar uma empresa especializada em análise de crédito e garantia locatícia.
Por que as garantias pagas ganharam espaço?
Uma das explicações apresentadas pela Superlógica está justamente na análise de crédito realizada pelas empresas que oferecem essas garantias.
Esse processo permite avaliar a capacidade de pagamento do candidato antes da formalização do contrato. Segundo a empresa, esse filtro pode contribuir para reduzir atrasos entre os contratos aprovados.
Além disso, as garantias pagas podem simplificar a contratação para o inquilino que não possui um fiador disponível.
Isso também ajuda a explicar o crescimento de modelos de locação com processos digitais, nos quais a análise cadastral e a contratação da garantia podem ocorrer de forma mais rápida.
Seguro-fiança e outras garantias: como funcionam?
A legislação brasileira prevê diferentes modalidades de garantia para contratos de aluguel.
De acordo com a Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, o proprietário pode exigir, no contrato, uma das seguintes garantias:
- Caução;
- Fiança;
- Seguro de fiança locatícia;
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
A legislação também determina que não pode ser exigida mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.
No caso do seguro-fiança, o proprietário conta com uma proteção contratada junto a uma seguradora. O custo normalmente é pago pelo inquilino e varia conforme as condições da contratação e as coberturas incluídas.
É importante observar que seguro-fiança e outras modalidades de garantia possuem características, custos e regras diferentes. Por isso, a escolha deve considerar as condições específicas do contrato.
Quais são as taxas de inadimplência por faixa de aluguel?
O levantamento da Superlógica também mostra que o valor do aluguel está relacionado ao comportamento da inadimplência.
Nos contratos residenciais de até R$ 1 mil, a taxa de inadimplência chegou a 5,99% em julho. Entre imóveis comerciais nessa mesma faixa de valor, o índice foi ainda maior, alcançando 7,27%.
Os números mostram que a análise do risco de locação não deve considerar apenas a média nacional. Valor do aluguel, localização, perfil do imóvel e modalidade de garantia são alguns dos fatores que precisam ser observados na gestão de uma carteira de locação.
Sul apresenta menor índice de inadimplência
A diferença também aparece quando os dados são analisados por região.
Em julho de 2026, o Sul registrou inadimplência de 2,67%, a menor taxa entre as regiões brasileiras. O Sudeste apresentou 2,78% e o Centro-Oeste, 2,80%.
Já o Norte registrou 4% e o Nordeste, 4,88%.
Os números reforçam a importância de analisar o mercado de locação de maneira regionalizada, especialmente para proprietários que possuem imóveis como fonte de renda.
Um mercado de locação cada vez mais baseado em análise e tecnologia
A queda da inadimplência e a mudança no perfil das garantias apontam para uma transformação na gestão dos contratos de aluguel.
O modelo tradicional, baseado principalmente na figura do fiador, divide espaço com soluções que utilizam análise de crédito, tecnologia e garantias financeiras.
Para imobiliárias e proprietários, essa transformação pode significar processos mais estruturados de avaliação de risco. Para os inquilinos, representa a possibilidade de contar com diferentes caminhos para viabilizar a locação.
No entanto, os dados precisam ser interpretados dentro do universo pesquisado: o índice de 3,05% considera contratos administrados por imobiliárias e não representa necessariamente todas as locações realizadas no país.
