A declaração do Imposto de Renda 2026, referente aos rendimentos e patrimônio de 2025, começa na segunda quinzena de março. Para quem possui, comprou, vendeu, financiou ou alugou imóveis, a atenção às regras é fundamental para evitar erros, inconsistências patrimoniais e a temida malha fina.
Apesar da entrada em vigor da Reforma Tributária, as regras de declaração de imóveis no IR permanecem essencialmente as mesmas, com foco na correta informação de bens, pagamentos, rendimentos e ganhos de capital.
Qual é a regra central para declarar imóveis no IR 2026?
A Receita Federal mantém uma regra básica: imóveis devem ser declarados pelo custo efetivamente pago, e não pelo valor de mercado ou valor venal do IPTU.
O valor do imóvel só pode ser aumentado na declaração quando houver desembolso comprovado, como:
Entrada e parcelas pagas
ITBI
Escritura e registro
Taxas cartorárias
Comissão de corretagem
Benfeitorias documentadas
Atualizar o valor do imóvel apenas por valorização de mercado é um erro comum e pode gerar inconsistência patrimonial, chamando a atenção da Receita.
Como declarar imóveis já existentes na sua declaração?
Se o imóvel já constava na declaração e não houve compra, venda ou reforma relevante em 2025, o procedimento é simples:
Manter o valor histórico pago
Atualizar apenas se houver novas despesas incorporáveis
Conferir corretamente:
Grupo: 01 – Bens Imóveis
Código: conforme o tipo (apartamento, casa, terreno)
Discriminação: endereço, matrícula, IPTU e forma de aquisição
O erro mais comum é “corrigir” o valor para o preço atual de mercado, o que não é permitido.
Como declarar imóvel comprado em 2025?
Compra à vista ou parcelada
O imóvel deve ser informado na ficha Bens e Direitos, com:
Valor total do negócio
Valor efetivamente pago até 31/12/2025
Custos adicionais (ITBI, cartório, corretagem)
Na ficha:
Situação em 31/12/2024: R$ 0,00
Situação em 31/12/2025: total pago no ano
Compra financiada: atenção redobrada
Um dos erros mais frequentes é lançar o financiamento como dívida, o que é incorreto.
O imóvel financiado deve constar apenas em Bens e Direitos, e o valor informado deve ser a soma do que foi pago no ano, incluindo:
Entrada
Parcelas
Juros
Encargos
Custos de aquisição
O saldo devedor não deve ser lançado em Dívidas e Ônus Reais.
Venda de imóvel em 2025: como declarar corretamente?
A venda exige dois procedimentos:
1. Baixa do imóvel
No campo Bens e Direitos:
Atualizar a discriminação com os dados da venda
Zerar o valor na situação em 31/12/2025
2. Apuração do ganho de capital
O lucro obtido deve ser apurado no Programa GCAP, e o resultado importado para a declaração.
Existem hipóteses de isenção, como:
Venda do único imóvel até R$ 440 mil
Reinvestimento do valor da venda em outro imóvel residencial em até 180 dias
Mesmo nas situações de isenção, a operação deve ser corretamente informada.
Como declarar aluguel recebido?
Quando o inquilino é pessoa física
O valor deve ser apurado mensalmente via Carnê-Leão Web e depois importado para a declaração anual.
Quando o inquilino é pessoa jurídica
O rendimento deve ser informado conforme o informe de rendimentos, incluindo eventual imposto retido na fonte.
Taxa da imobiliária
Os valores pagos à administradora ou imobiliária devem ser declarados em Pagamentos Efetuados – código 71.
Como declarar aluguel pago (inquilino)?
O lançamento é opcional, mas recomendado para manter consistência fiscal:
Ficha: Pagamentos Efetuados
Código: 70 – Aluguéis de imóveis
Informar CPF ou CNPJ do locador
⚠️ Importante: IPTU e condomínio não entram como aluguel pago.
Imóveis com dois proprietários: como proceder?
Para evitar duplicidade patrimonial, existem três formas corretas:
Declarar 100% em apenas um CPF
Declarar proporcionalmente (ex: 50% para cada)
Fazer declaração conjunta
O essencial é manter o mesmo padrão todos os anos.
A Reforma Tributária muda algo na declaração de imóveis?
Apesar das grandes mudanças no sistema tributário brasileiro, as regras de declaração patrimonial no IR permanecem inalteradas em 2026.
O foco da reforma está na tributação sobre consumo, via CBS e IBS, e não na tributação direta da propriedade imobiliária na declaração anual.
Erros mais comuns que levam à malha fina
Entre os principais erros estão:
Atualizar o imóvel pelo valor de mercado
Declarar financiamento como dívida
Informar valor total do contrato, e não o valor efetivamente pago
Não declarar corretamente venda e ganho de capital
Omitir rendimentos de aluguel
Essas falhas costumam gerar inconsistência patrimonial, um dos principais gatilhos da malha fina.
A correta declaração de imóveis no Imposto de Renda 2026 exige atenção aos detalhes, organização documental e conhecimento das regras. Em um cenário de cruzamento cada vez mais sofisticado de dados pela Receita Federal, erros simples podem gerar transtornos, multas e atrasos na restituição.
