Alteração de fachada em condomínios: o que é permitido, o que pode dar problema e como proceder corretamente

A fachada de um condomínio é muito mais do que uma questão estética — ela representa a identidade do edifício e está diretamente relacionada ao valor de mercado dos imóveis, à segurança jurídica e à harmonia entre os condôminos. Por isso, qualquer modificação nesse aspecto deve seguir regras claras e legais.

Neste artigo, vamos explicar o que caracteriza uma alteração de fachada, quando ela é permitida, quais são as implicações legais, além de boas práticas para síndicos e moradores.

✅ O que é considerado alteração de fachada?

Segundo o Código Civil (art. 1.336, inciso III), alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, sem autorização da convenção ou da assembleia, é proibido. Isso inclui mudanças como:

• Pintar as paredes externas de forma diferente do padrão;

• Instalar aparelhos de ar-condicionado com tubulações visíveis;

• Colocar toldos, grades ou coberturas;

• Fechar sacadas ou varandas com vidro;

• Mudar esquadrias (janelas ou portas externas);

• Alterar o modelo ou a cor das persianas ou cortinas visíveis da fachada.

Mesmo itens que parecem pequenos — como pendurar uma rede na sacada ou instalar antenas e suportes — podem ser considerados alterações, dependendo do impacto visual e da padronização do condomínio.

🧾 Quando a alteração é permitida?

A alteração de fachada só é legalmente permitida quando for:

1. Aprovada em assembleia por unanimidade dos condôminos (em regra);

2. Autorizada por convenção condominial, caso essa preveja situações específicas ou flexibilizações;

3. Padronizada previamente, ou seja, se o condomínio já tiver deliberado um modelo padrão de, por exemplo, fechamento de sacadas ou instalação de ar-condicionado.

Alguns julgados mais recentes aceitam maiorias qualificadas (como 2/3) em situações onde a alteração é considerada benéfica e não compromete a estética ou estrutura do prédio, mas ainda há controvérsia. Por isso, o mais seguro é seguir a exigência da unanimidade para mudanças permanentes na fachada.

⚖️ O que diz a lei?

O Código Civil Brasileiro, em seu Art. 1.336, III, proíbe expressamente alterações de fachada sem autorização. A jurisprudência dos tribunais costuma ser firme nesse sentido: mudanças feitas de forma individual, mesmo com boa intenção, são consideradas ilegais e podem ser objeto de ação judicial e multa.

Além disso, o artigo 1.336, inciso IV, também obriga o condômino a não prejudicar a segurança, salubridade e sossego dos demais moradores, o que pode ser afetado por certas intervenções na fachada.

🔨 Fechamento de sacadas e ar-condicionado: pode ou não pode?

Essas são as dúvidas mais comuns. Veja o que considerar:

▪️ Fechamento de sacadas

Pode ser permitido, desde que aprovado em assembleia e com padrão único definido. A escolha do modelo, da cor do vidro e do tipo de estrutura precisa ser uniforme para manter a estética do prédio.

▪️ Instalação de ar-condicionado

Embora seja uma necessidade moderna, o aparelho só pode ser instalado com autorização do condomínio. Deve haver padronização da posição da unidade externa, proteção das tubulações e escolha de modelos silenciosos e discretos.

🏛️ Como proceder corretamente: etapas para alterar a fachada legalmente

1. Proposta formal
   O morador deve apresentar à administração uma proposta clara do que deseja modificar, com plantas, fotos e especificações técnicas.

2. Discussão em assembleia
   A solicitação deve ser incluída na pauta da próxima assembleia. Para alteração de fachada, é essencial convocar todos os condôminos.

3. Aprovação por unanimidade (ou conforme a convenção)
   A mudança só pode ser realizada se aprovada por todos os condôminos (100%), salvo previsão diferente na convenção.

4. Padronização e execução
   Uma vez aprovada, é importante definir um padrão visual para todos os condôminos interessados em fazer o mesmo. O morador que realizou a modificação também deverá seguir o padrão estipulado.

🚫 E se um morador alterar a fachada por conta própria?

O condomínio pode:

• Aplicar multas previstas na convenção;

• Solicitar a reversão da obra;

• Ingressar com ação judicial de obrigação de fazer ou indenizatória;

• Levar o caso à assembleia para aplicação de sanções mais severas (como advertência formal e ações de cobrança).

Além disso, o morador pode ser responsabilizado civilmente por danos à estética e à valorização do prédio.

📈 Por que isso impacta o valor dos imóveis?

Um condomínio com fachada descaracterizada pode:

• Reduzir o valor de revenda dos imóveis;

• Prejudicar a percepção de ordem e segurança;

• Aumentar os conflitos internos e gastos com litígios;

• Afetar o atrativo para futuros compradores e investidores.

Por isso, síndicos e administradoras devem manter uma política firme e clara sobre o tema, buscando sempre consenso e transparência nas decisões.

🏢 Regras claras para uma convivência harmônica

A fachada é um bem coletivo e deve ser preservada com responsabilidade. Alterações só devem ser feitas dentro da legalidade, com o devido respaldo coletivo e técnico. O equilíbrio entre o direito individual e o bem comum é essencial para garantir a valorização do patrimônio de todos.

✔️ Dica final:

Síndicos devem investir em manual do proprietário, com orientações sobre o que é permitido e como proceder em casos de reforma. Isso evita mal-entendidos e garante mais agilidade na administração do condomínio.