A ideia de que a assembleia de condôminos é absolutamente soberana é mais mito do que realidade jurídica — embora seja amplamente utilizada na prática condominial para legitimar decisões.
1. A hierarquia normativa no condomínio
No universo jurídico condominial existe uma cadeia de normas que precedem a deliberação da assembleia:
Em primeiro lugar, a Constituição Federal, seguida pelas leis federais (como o Código Civil) e normas de ordem pública.
Em segundo lugar está a convenção do condomínio, que disciplina aspectos específicos como quórum, convocação e competências da assembleia.
Em terceiro lugar, o regimento interno e documentos complementares.
Somente após esses níveis a assembleia atua — ou seja: sua “soberania” existe dentro dos limites definidos pela lei e pela convenção.
2. Quando a assembleia pode deliberar com eficácia
A assembleia possui poder para decidir sobre diversos assuntos: orçamento, taxas, obras, eleição de síndico, entre outros. Desde que:
seja convocada de acordo com a convenção do condomínio;
respeite o quórum exigido;
trate dos temas constantes da ordem do dia.
Decisões bem conduzidas produzem efeito vinculante para todos os condôminos.
3. Os limites reais da “soberania” assemblear
Apesar do grande poder atribuído à assembleia, existem restrições claras:
Uma deliberação que contrarie a lei ou a convenção do condomínio pode ser anulada judicialmente.
Questões que impliquem direitos individuais ou de minorias condominiais, como uma vaga de garagem exclusiva ou a proibição de alugar um imóvel, não podem ser tratadas desrespeitando garantias legais.
Mudanças estruturais, desvios da ordem do dia ou deliberações informadas de forma inadequada podem gerar nulidade ou anulabilidade da decisão.
A assembleia condominial exerce papel central na gestão dos condomínios — é um fórum de decisões coletivas e poderosas. Porém, dizer que é soberana em todos os casos é impreciso.
Sua autoridade depende do respeito à legislação, à convenção e ao regimento interno. Quando esses parâmetros são seguidos, a assembleia representa a vontade coletiva do condomínio; quando ultrapassados, há risco de questionamento judicial.
Portanto, equilíbrio e formalidade são essenciais: uma assembleia bem conduzida respeita o âmbito coletivo sem ignorar direitos individuais.
