Posso reformar meu apartamento sem autorização do condomínio?

Reformas em apartamentos são uma realidade frequente, seja para modernizar um imóvel recém-comprado ou para adaptá-lo às necessidades do morador. No entanto, há uma dúvida recorrente: é necessário pedir autorização ao condomínio para realizar obras dentro do apartamento? A resposta depende do tipo de intervenção que se pretende fazer — e ignorar as regras pode trazer sérios problemas, tanto jurídicos quanto estruturais.

✅ O que pode ser reformado livremente?

De forma geral, o morador pode reformar as áreas internas privativas do seu apartamento, como:

• Pintura de paredes

• Troca de pisos e revestimentos

• Substituição de louças e metais sanitários

• Instalação de armários planejados

• Reformas de marcenaria

• Substituição de eletrodomésticos embutidos

Essas reformas não exigem autorização do síndico, desde que não afetem as estruturas do edifício nem causem transtornos significativos aos demais moradores.

🚧 Quando é preciso autorização do condomínio?

Segundo o Código Civil Brasileiro (art. 1.336, inciso IV), o condômino não pode realizar obras que comprometam a segurança da edificação. Ou seja, qualquer intervenção que altere a estrutura do prédio, como remoção de paredes, mudanças em colunas, vigas ou lajes, exige aprovação do síndico e, em muitos casos, a apresentação de um projeto técnico assinado por um engenheiro ou arquiteto.

Além disso, a Norma de Desempenho da ABNT (NBR 16280) também obriga os moradores a notificar o síndico sobre qualquer reforma que envolva modificações relevantes, para que ele possa avaliar os impactos e aprovar formalmente a execução.

Exemplos de obras que exigem autorização:

• Derrubar ou abrir vãos em paredes

• Instalar banheiras ou sistemas de gás com impacto estrutural

• Aumentar a carga elétrica além do previsto

• Alterar esquadrias externas (janelas, sacadas)

• Rebaixar forros com estruturas metálicas ou drywall

• Alterar pontos hidráulicos ou de esgoto

• Qualquer intervenção que afete áreas comuns (hall, shaft, tubulações coletivas)

🏗️ É obrigatório apresentar ART ou RRT?

Sim. Caso a reforma envolva mudanças estruturais ou técnicas, é obrigatória a apresentação de:

• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) – emitida por engenheiro (CREA)

• RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) – emitido por arquiteto (CAU)

O síndico pode solicitar esses documentos antes de autorizar a obra, assim como exigir o plano de reforma com cronograma, descrição da obra, horário de execução, responsáveis técnicos e medidas de segurança.

🔇 E quanto ao barulho e ao horário das obras?

Mesmo reformas internas devem respeitar as regras da convenção do condomínio e da legislação municipal, especialmente quanto ao horário permitido para obras e limites de ruído.

Em Porto Alegre, por exemplo, a Lei Complementar nº 12/1975 (Código de Posturas) estabelece limites de ruído e define horários para obras:

• Obras com barulho geralmente são permitidas de segunda a sexta das 8h às 18h, e aos sábados até o meio-dia (verificar regulamento interno do prédio).

• Fora desse período, só são permitidas obras silenciosas, como pintura interna.

⚠️ Riscos de descumprimento

Fazer obras sem autorização ou fora das normas pode trazer consequências graves:

• Multas previstas na convenção do condomínio

• Embargo da obra pelo síndico

• Ação judicial por danos à coletividade

• Responsabilização civil e criminal por acidentes ou danos estruturais

Além disso, reformas irregulares podem gerar problemas futuros na hora de vender o imóvel, já que o comprador pode exigir regularização do apartamento.

🧾 Como regularizar a reforma?

1. Consulte o síndico antes de iniciar qualquer obra significativa.

2. Solicite o regulamento de reformas do condomínio.

3. Contrate um engenheiro ou arquiteto registrado.

4. Apresente a ART ou RRT e o plano de obra ao síndico.

5. Aguarde aprovação formal para iniciar.

6. Respeite horários, normas de segurança e de descarte de entulho.

O apartamento é sua propriedade, mas ele está inserido em uma coletividade que compartilha estrutura, normas e responsabilidades. Para evitar problemas com a administração do condomínio — e, principalmente, garantir sua segurança e a dos vizinhos —, sempre informe e, se necessário, solicite autorização antes de iniciar qualquer obra.